今日头条-华商亲历韩国房价风暴 以前贷款利息忽略不计,现在很多人连利息都还不上

过去几年,韩国房价走出一波大涨行情,包括首尔在内的很多城市的价格,都出现了大幅上扬。但大致从2022年下半年开始,高企的韩国房价转头向下,价格与成交量均下滑明显。

十几个月的时间,韩国央行加息300个基点,被市场认为是该国房价下跌的重要因素。利率的上升产生了连锁反应,让特殊的传贳(发音:shì)房制度的金融风险被放大,房东的抛售行为加速了房价走低。一位受访华商的女儿就遭遇了传贳房无法退还押金的情况,他说,“目前传贳房已经引发很多纠纷,成为了韩国社会的一个大问题。”

暴涨之后现暴跌

“韩国人和中国人一样,受传统思想影响比较大,都喜欢买房子。”1959年出生在韩国、目前是韩国中华总商会会长的宋国平对中新经纬介绍,中韩之间有很多地方是相通的,房地产市场也有相似之处。

宋国平观察,目前的价格大幅下跌,与前几年房价过度攀升有关。疫情期间,韩国政府为了应对疫情对经济的负面影响,出台了一些刺激政策,这导致大量资金涌入房地产市场,在2019年至2022年,首尔地区的房价涨幅至少在2到3倍,核心区域的涨幅甚至更高。

疫情期间,韩国央行——韩国银行多次大幅下调基准利率,并在2020年5月将基准利率降至0.5%,创下历史新低。这一低基准利率维持了15个月。韩国中华总商会常任副会长王琇德对中新经纬说:“当时不到1%的利率,相当于政府给民众发钱,而在各行业都比较萧条的时候,大家除了买股票,就是去买房,导致大批民众涌入到住房市场。”他称,当时韩国全国的房子都在涨价,平均涨幅在1倍以上,首尔地区的涨幅在2倍以上。

韩国KB国民银行发布的楼市统计资料显示,2020年9月,首尔公寓的平均交易价格突破10亿韩元(10.0312亿韩元),到2021年4月突破11亿韩元(11.1223亿韩元),2021年10月的平均交易价格为12.1639亿韩元(约合661万元人民币)。也就是说,首尔公寓的平均交易价格在13个月时间上涨超2亿韩元,涨幅达21%。

随着首尔房价暴涨,民众的购房需求逐渐转移到首都圈地区。韩国KB国民银行数据显示,2021年10月时,京畿道公寓的平均交易价格为5.911亿韩元,仁川市也涨至4.2471亿韩元。

房价的持续走高,让超低的基准利率难以维持。早在2021年1月,时任韩国央行行长的李柱烈表示,近期大量资金涌入资产市场、家庭负债规模也大幅增加,2021年有必要适时有序地将宽松政策转为正常。2021年8月“靴子”落地,韩国央行将基准利率从0.5%上调至0.75%。此后,韩国央行加息步伐迅速,至2023年1月将基准利率上调至3.5%,累计加息300个基点,并维持至今。

王琇德称,“以前的贷款利息可以忽略不计,现在房贷利率涨到了7%、8%甚至更高,很多购房人连银行利息都还不上,房价就迅速下调。”

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